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アパート売却のタイミング

アパート売却のタイミング

写真=123RF
ここではアパート売却のタイミングを考えて行きたいと思います。
アパートを売却するタイミングは築年数、稼働率の推移、近隣の競合物件の状況、
皆様の状況及び今後の資産運用に方針により変化します。

御相談を受ける方の中で既に賃貸募集を行っていなかったり、滞納がそのままに
なってしまっている方多くいらっしゃいます。こうした状況では売却価格の査定に
マイナス影響を与えてしまいます。

売却のタイミングを予め考え、より高額で売却できる状態に物件を整える事は非常に
重要になります。

売却のタイミングを考える上で必要な3つのポイント

①定量的に分析
[check]減価償却費の残存期間
減価償却後の所得税への変化、元利払いへの影響を考慮する
[check]総収益管理費率 
修繕費、原状回復費用が総収益の割合いを考慮し資金回転率を考慮する
[check]空室回転率
年間を通しての入退去の回転率が与える原状回復費+募集経費率を考慮する
[check]回収可能価額
今後の使用価値と現状での正味売却可能価額を考慮する
[check]投資回収率
現在までの使用収益+正味売却可能価額から投資回収率を考慮する

②定性的に分析
[check]市場の変化 
近隣の競合物件の需給バランス、新規供給戸数、賃料水準の変化を考慮する
[check]物件の地域特性
学生、社会人、ファミリー層等の世代構成、人口の動向を考慮する
[check]入居者の嗜好の変化
部屋の広さ、駅からの距離、設備(オートロック、ウォシュレット、追い焚き等)を考慮する 

③自己保有意識の変化
[check]年齢による変化
運用の手間、相続対策等を考慮する
[check]リスク嗜好の変化
借入残高と現状の運用成績を考慮する

④マクロ分析
[check]金利動向
購入者側の借入金利を考慮する事により、物件の売却タイミングを考慮する
[check]住宅インデックス
賃貸住宅の稼働率、住宅価格インデックス等を考慮する

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