アパート売却のタイミング

写真＝123RF
不動産価格はバブル、リーマンショックなど経済市況に大きく影響します。
2017年度４月に金融庁によるアパマン融資への通達により、若干ではありますが、
現在（2018年1月）の不動産市場は少し前に比べて減額傾向にあると思います。

当然、高値で売却すると言う事が目的の方が多いと思いますが、
物件の築年数、稼働率の推移、経費率の推移、近隣の競合物件状況、
税金（長期譲渡所得、短期譲渡所得など）なども考える事も重要です。

今まで売却のご相談を受けた方の中で適切な賃貸募集が行われていない、
滞納者がいて多額の滞納があったりと管理業務が原因で物件価値が
下がってしまう事もございます。

こうした点などを踏まえて下記にて売却のポイントをご紹介させて頂きます。

売却のタイミングを考える上で必要なポイント

[check] 減価償却費の残存期間
減価償却後の所得税への変化、元利払いへの影響を考慮する
[check] 総収益管理費率　
修繕費、原状回復費用が総収益の割合いを考慮し資金回転率を考慮する
[check] 空室回転率
年間を通しての入退去の回転率が与える原状回復費+募集経費率を考慮する
[check] 回収可能価額
今後の使用価値と現状での正味売却可能価額を考慮する
[check] 投資回収率
現在までの使用収益+正味売却可能価額から投資回収率を考慮する

[check] 市場の変化　
近隣の競合物件の需給バランス、新規供給戸数、賃料水準の変化を考慮する
[check] 物件の地域特性
学生、社会人、ファミリー層等の世代構成、人口の動向を考慮する
[check] 入居者の嗜好の変化
部屋の広さ、駅からの距離、設備（オートロック、ウォシュレット、追い焚き等）を考慮する　

[check] 年齢による変化
運用の手間、相続対策等を考慮する
[check] リスク嗜好の変化
借入残高と現状の運用成績を考慮する

[check] 金利動向
購入者側の借入金利を考慮する事により、物件の売却タイミングを考慮する
[check] 住宅インデックス
賃貸住宅の稼働率、住宅価格インデックス等を考慮する

多彩な分析シートで現状を把握させて頂きます！
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