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アパート売却,アパート査定・評価,アパート運用

アパート売却のポイント

アパート売却のポイント

アパートを売却する際に、以下のポイントが重要となります。

[check]ポイント①購入者を想定した売却
アパート売却を行う際に購入者を想定する事は非常に重要です。
最近ではサラリーマン大家さんなども増えてきておりますので、売却する先の裾野は広がっております。
しかしながら、殆どの方が金融機関より借入れを行いますので、買主の属性によって購入できる価格が差が同じ物件でも大きく変わります。
そのため、購入希望があった際にも購入候補者の属性等を考慮した上で売却を決定
する事が重要となります。

[check]ポイント②売却価格の設定方法
現在ではインターネット等で簡単に売却価格を査定するサイト等があります。
収益物件の価格査定は簡易的にできるものではなく、購入者の想定、また購入側の市況感、物件利回りと銀行評価のバランスで実際に売却価格が決定してきます。
こうした部分を考慮に入れる事により早期売却、適正売却ができます。
安易に高額の評価を付ける業者さんには注意が必要です。

[check]ポイント③売却価格を高める方法
できる限り高く売却を行いたいうのが本音です。しかしながら、殆どのアパートが
売却の準備をせずに売却活動を行ってしまっているので、売却価格の減額要素に
なってしまっているのが現実です。世の中には転売業者さんは多く存在し、
彼らはそうした物件を安く買いたたき、自社のノウハウを使い高値で売却をします。
すべてを真似する事はできませんが、彼らのノウハウの一部を費用対効果で考え売却活動にプラスになるのは、1)空室は必ず埋める2)築年数が古くてもできる限り見た目を綺麗にしておく。この2点が非常に重要です。
(先にも述べましたが、購入者側は借入ありきで物件を購入する事が殆どです。つまりお持ちのアパートの銀行評価が売却において重要になるためです。)

[check]ポイント④売却損益を考える
現状の帳簿価格から売却損益を考慮して、他の収益不動産とのバランスを取った上での売却を考え、節税を念頭に入れて売却活動を行う。

事業用(賃貸)不動産売却の際の税務

・譲渡所得の計算 
譲渡所得=譲渡収入額ー(取得簿価ー減価償却累計額ー売却期の減価償却費)ー譲渡費用

・課税額の計算
税額=譲渡所得×税率(所得税30%・住民税9%・法人税等)
※法人・個人の保有形態により税率がかわります。また他の事業用不動産の収益、売却損益等にも影響を受ける事になります。

[check]個人の事業用(賃貸)に供している資産の売却後、1年以内に他の資産を取得した場合、一定の要件のもので、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができます。(事業用資産の買換え特例)
※地域等の一定条件があります。

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