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売却活動の実務

売却活動の実務

写真=123RF

日本AMサービスが今まで100棟超える収益物件を売買した経験を基に
ご説明をさせて頂きます。

わかりやすく3つのポイントから説明をさせて頂きます。
巷にある真実と噂を明確にするヒントにして頂けましたら幸いです。

①レインズに登録をすると安くしか売れない?

これは完全に「嘘」です。
売却には売主の方によって情報公開についての御希望があるかと思いますが、
売却は多くの方に知れ渡る事により、思わぬチャンスがあります。
実際にあったお話ですが、ある地方案件の売却活動を行っていました。
地方ですので価格目線は厳しく当初購入価格の半額位が当時の売却適正価格でした、
とある地元の有名企業がその金額で購入に手を上げました。
仲介は大手不動産会社です。
売主は流石に購入価格の半額で売却する事ができず、
継続して売却活動を行っていると、
別の仲介会社さんが連れてきた法人で当初の定時価格の2倍の金額で買付が入りました。
結果的に後者に売却をしたのは当然ですが、買主法人さんが何故そんな価格で購入したのかどうやらその立地で物件を取得したいと考えていたのと、最初に買付を入れてきた法人さんの競合会社であった事です。
競合に負けたくないと言う一心で相場よりも高く購入をしてきたのです。
他にも地元の地主さんが高値で購入するなど、その場所にピンポイントで物件を探していたという要望に合致する事があります。

こうして考えると、不動産業者が言う「レインズに登録をすると安くしか売れない」という事はありません。
本来であれば売却依頼を受けた業者が情報開示の明確性や仮に市場の噂などで希望価格と違う価格形成がされた場合、それを抑える役目を担うのも仲介業者の役目です。
「レインズに登録をすると安くしか売れない」という業者さんは面倒な事はせずに
簡単に安くうれればいいと言う気持ちがそうした発言に繋がるのだと思います。

レインズに掲載するのを嫌がる業者は、
両手仲介(売主、買主から仲介手数料を貰いたい)
転売業者(安く仕入れて高く売る)
を目論んでいる可能性が高いと思います。

②売却を守秘にするメリット

これもまったくないと思います。
そもそも守秘にする=怪しい情報になります。
情報が限られた先にしか紹介できない=依頼をした業者の情報網になります。
特に地元の業者に任せてしまうと地元にしか情報が回りません、

都心部の投資家さんが地方案件を探されている中で、地方にしか情報が回らないという事は買主は地元業者のみに限定される可能性が高いため、都心部の投資家層の高額で購入してもらうチャンスを逃すことにも繋がります。

こうした不動産業者の意味の解らない営業トークに騙されるのはやめましょう。

③売却価格は結局市況が決める!

査定価格と売却価格の乖離があるのは、そもそも査定価格が市場分析が出来ていなかった事になります。

今では様々なサイトで無料で売却査定ができる様になりました。
中には一括して数社の不動産業者に査定を依頼できるサイトもあります。
こうしたサイトでは不動産業者のモラルハザードが行る可能性があります。
売主サイドは高く売却をしたいと言うのが当然の本音なので、査定依頼を受けた業者は
できる限り高い金額の査定額を提示します。

しかしながら実際には査定額を下回る売却を行っているケースも少なくありません。

一般的な査定は単純に取引事例に基づき、個々別の物件の価値を見ない方が多いためです、良くあるサイト上で●分で査定ができるというのがその最も代表的な物です。入力項目を考えてみて下さい、住所、築年数、間取、土地面積、延べ床面積、賃料収入等、こうした事項はあくまでも業者さんが査定額を簡易的にできる手法でしかありません。

実際には同じような地域、築年数、間取、収入の物件があったとしても、どちらも同じ価格が付く事はあり得ません。
同じ築年数でも「大規模修繕をした」「内装を大幅に変更した」「設備更新を随時行っている」物件
オーナーの賃貸経営に対する考え方などが良い部分で表れている物件の方が高く売却されるのは当然です。

こうした見えない部分を査定してもらう事も重要です。

ご相談・売却査定は無料にて行っております。お気軽にお問い合わせ下さい!

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